Una partija, cuaderno particional, hijuela o escritura de herencia es el documento público o privado en el que se formaliza la partición, la parte que corresponde a cada heredero/legatario. A la hora de realizar la partición es absolutamente necesario conocer los bienes de la herencia para poder realizar la partición de manera equitativa.

Ese proceso tiene diferentes fases, que quedarán reflejadas en el cuaderno particional:

1. Inventario del caudal relicto

     Es una operación consistente en concretar y detallar definitivamente cuáles son los bienes de los que consta la herencia.

2. Avalúo

     Se trata de la operación mediante la cual se tasan o valoran todos los bienes identificados en el inventario. La valoración a realizar debe ser «real», es decir, lo normal será utilizar el valor de mercado del bien en el momento en que se realiza la partición de la herencia, siendo éste el valor de referencia, aunque existen supuestos en los que hay unos criterios específicos de valoración, aplicables a determinados bienes (bienes inmuebles, títulos cotizables).

     Esta operación puede ser realizada por el propio testador en el testamento, por acuerdo de los herederos, por el contador partidor, por el perito (en el caso de partición realizada mediante procedimiento judicial), etc.

3. Liquidación

     Esta operación tiene por objeto calcular la parte de la herencia a repartir efectivamente, es decir, minorando la parte correspondiente a deudas y cargas que recaen sobre la herencia.

4. Formación de lotes y adjudicación

     En esta última fase se le entregarán a cada heredero los títulos de propiedad de los bienes que les han correspondido. El partidor deberá formar lotes con bienes que tengan el valor que corresponde a cada heredero, aunque sean de diferente tipo.

     Si existen bienes que sean indivisibles, podrá asignarse a un solo heredero que deberá pagar el valor de la parte que no le correspondía a los restantes herederos, aunque basta que uno solicite la pública subasta del bien para que se deba proceder a ella y repartir lo obtenido.

     Si los herederos lo son a partes iguales, los diferentes lotes de igual valor se sortearán entre los herederos a no ser que acuerden otra forma de asignación.

Si, por ejemplo, varios hermanos heredan una propiedad o propiedades (rústica o urbana, finca o inmueble) y desean venderlas pero no todos los hermanos u herederos están de acuerdo en hacerlo, nos surgen varias dudas:

• ¿Puede uno solo de los herederos solicitar que se registren las propiedades a nombre de todos, o deben solicitarlo de manera unánime?
• ¿Qué trámites habría que hacer?
• ¿Quién pagaría los gastos inherentes?
• ¿Existe algún baremo o porcentaje para calcular dichos gastos?
• Una vez a nombre de todos, ¿pueden ponerlas a la venta aunque algunos de los hermanos no esté de acuerdo?

Para poner las propiedades a nombre de los herederos legales, deberá solicitarse a nombre de todos y para ello habrá que acudir al notario para firmar una escritura de partición y adjudicación de herencia. Los gastos que conllevan los trámites deben ser abonados proporcionalmente por todos los herederos legales de las propiedades. Una vez puestas las propiedades a nombre de todos, o bien se vende de forma amistosa mediante el acuerdo unánime de todos los propietarios, o bien cada uno vende su parte a otro heredero o a un tercero. Si se quiere vender el 100% de la vivienda o propiedad a un heredero o tercero y no hay acuerdo unánime en la venta, habrá que acudir a los juzgados.

Si es usted el propietario de una o varias fincas pero no sabe dónde se encuentran localizadas, un topógrafo experto en la materia puede ayudarle.

Para ello es necesario realizar un trabajo previo de documentación, mediante el cual recopilaremos toda la información que pueda ser de interés: referencia catastral, información de la Escritura o del Registro de la Propiedad, plano de Catastro, títulos antiguos, hablar con los linderos, etc.

Analizaremos con detalle la información aportada y en base a ella realizaremos el replanteo o la colocación de estacas para marcar las lindes sobre el terreno.

Además del trabajo de delimitación, es necesario contar con documentación que acredite la localización exacta y características de la parcela, para ello el topógrafo le entregará, además de un plano detallado con los datos de la parcela y linderos, un informe técnico. También se procederá a realizar las modificaciones necesarias en el Catastro para que toda la información esté perfectamente actualizada al acabar el trabajo.

El inventario es el registro documentado de los bienes y todas las cosas que pertenecen a una persona. Un inventario está compuesto por activos o bienes (inmuebles, metálico, saldos, acciones, vehículos, seguros, ajuar doméstico,…) y pasivos o deudas. Será necesario realizar un Inventario de Bienes (gestión patrimonial) a la hora de redactar un testamento o cuando se vaya a aceptar o repartir una herencia.

En el caso particular que nos ocupa, el de los Bienes Inmuebles, para saber qué inmuebles (fincas urbanas, rústicas, viviendas, etc.) tiene una persona es necesario recopilar las escrituras que esta conserve. En ellas constarán qué bienes le pertenecían. Aunque se tengan escrituras es importante pedir una nota simple de cada finca en el Registro de la Propiedad, para conocer el estado en que se encuentran las fincas (cargas, hipotecas, titulares…) y verificar que los bienes están inscritos correctamente a nombre del fallecido y que no hay cargas u otros derechos.

Si no hay escrituras o están extraviadas podemos localizar los bienes de distinta forma:

• Bienes inscritos en el Registro de la Propiedad

Localizar los bienes inmuebles (viviendas, fincas rústicas, solares, etc…) de una persona es muy sencillo cuando están inscritos en el Registro de la Propiedad. Para ello basta solicitar notas simples de los bienes que aparezcan inscritos a su nombre en el Registro.

• Bienes no inscritos en el Registro de la Propiedad

En este caso conviene acudir al Catastro. Para ello la persona que gestiona la herencia acudirá a los llamados puntos de información catastral que están autorizados para emitir certificaciones catastrales de todos los bienes de una persona. El coste de estos certificados es variable.

El Inventario de Bienes es un elemento fundamental que nos va a permitir valorar y controlar la situación actual de nuestro patrimonio y también nos resultará muy útil a la hora de poder ejercer una adecuada defensa ante cualquier circunstancia de conflicto o litigio que se pueda producir.

Tras realizar el inventario de los bienes de la persona fallecida, queda saber cuál es su valor real, con el fin de evitar especulaciones entre los herederos.

En el caso de los bienes inmuebles, es preciso ceñirse al valor catastral. Si se trata de bienes muebles (joyas, abrigos de piel, vehículos, embarcaciones, etc.) Hacienda tiene unas tablas especiales de valoración. Los demás bienes muebles suelen englobarse en lo que se considera “ajuar doméstico”, que se presume que supone el 3% del valor del patrimonio hereditario.

El valor catastral es un valor administrativo que se determina de forma unilateral por la Administración de manera objetiva a partir de los datos obrantes en el Catastro. De ahí la importancia de valernos de un experto que nos ayude a comprobar que los valores que el Catastro ha asignado a nuestras propiedades sean los correctos.

El valor catastral está compuesto por el valor de suelo y el valor de construcción. Para determinar el valor del suelo se tendrán en cuenta las circunstancias urbanísticas que le afecten y para determinar el valor de la construcción se tendrán en cuenta las condiciones urbanístico-edificadoras del inmueble, su situación, su carácter histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y antigüedad de la construcción y cualquier otro factor.

El valor catastral no es un valor fijo y puede sufrir variaciones a lo largo del tiempo, entre otros, en los siguientes supuestos:

• Aplicación de coeficientes de actualización, que afectarán con carácter general a todos los inmuebles del municipio.
• Modificación de las ponencias de valores, que son el documento que recoge los criterios y parámetros por los que se valorarán el suelo y las construcciones para llevar a cabo la determinación del valor catastral.
• Modificaciones del planeamiento urbanístico municipal.
• Alteraciones de orden físico (construcciones nuevas, ampliación, rehabilitación, demolición o derribo,…) o económico (modificación de uso y destino) de los inmuebles obrantes en el Catastro, que determina la necesidad de adecuar el valor catastral de estos bienes a estas nuevas circunstancias contenidas en el mismo.

Cada uno de estos factores obedece a una normativa concreta, que es competencia exclusiva de la Gerencia Territorial del Catastro (Ministerio de Hacienda).

En todo caso, el valor catastral nunca puede superar el valor de mercado del inmueble. Actualmente se les aplica un coeficiente corrector del 0,5, que hace que el valor catastral sea el 50% del valor de mercado del inmueble.

De todas formas, y teniendo en cuenta la significativa cantidad de errores que atesora una institución como el Catastro, más vale asegurarse y ante cualquier disconformidad o duda respecto al valor catastral, se debe presentar un recurso en la Gerencia del Catastro. Para lo cual será necesario contar con la colaboración de un experto que se encargue de realizar la valoración de los bienes y, por supuesto, que acredite documentalmente dicha tasación mediante la elaboración del correspondiente informe técnico.

Si recibo una notificación en la que se me indica que un terreno, edificación o bien de mi propiedad va a ser expropiado por la Administración pública ¿hay algo que pueda hacer para evitarlo?

Las causas de la expropiación, de acuerdo con el artículo 33.3 de la Constitución, han de ser necesariamente la utilidad pública o el interés social. En estos casos, ante la poderosa maquinaria administrativa, poco o nada puede hacer el ciudadano que recibe la notificación de expropiación.

Si las causas de expropiación encajan en alguno de los supuestos legales, el propietario de un inmueble o un terreno no tendrá otra opción que acceder a lo que se le impone. Eso sí, tendrá derecho a ser indemnizado con el llamado “justo precio” o “justiprecio”, que no siempre es tan justo, o al menos, puede no parecérselo al expropiado.

En este último caso, el propietario del terreno a expropiar tiene un plazo para presentar sus reclamaciones, y es aquí cuándo se puede solicitar que un técnico especializado realice una nueva tasación o valoración del terreno. De esta forma se puede conseguir aumentar el importe de la indemnización a recibir.

¿Qué pasa si no acepto el justiprecio que me ofrecen?

Cuando se inicie la pieza separada del expediente de justiprecio se le ofrecerá como indemnización la cantidad en la que la Administración ha valorado los bienes y/o derechos a expropiar. De no aceptarla se le requerirá su hoja de aprecio (valoración aportada por la propiedad en la que indica y justifica la indemnización que considera que hay que pagarle por la expropiación del bien y/o derecho). De no aceptarse por la Administración la valoración efectuada por la propiedad emitirá su hoja de aprecio donde justifique la cantidad ofrecida. De ser finalmente rechazada por la propiedad se remitirá al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa el expediente de justiprecio en pieza separada, para que sea éste quien fije la indemnización a pagar.