En muchas ocasiones una única parcela puede llegar a tener hasta cuatro superficies distintas en función de en dónde estemos haciendo la consulta:

• ESCRITURA
• CATASTRO
• REGISTRO DE LA PROPIEDAD
• SUPERFICIE REAL

Para poder realizar transacciones con terceros o simplemente regularizar la situación será necesario unificar este dato. Para ello tendremos en cuenta la única superficie realmente válida que es la superficie de la parcela medida sobre el terreno.

¿Con qué problemas nos podemos encontrar?

• • Compra/Venta: ¿La parcela que he adquirido tiene menos metros de los que he pagado? ¿Estoy vendiendo menos metros de los que realmente mide mi parcela?

• • Edificar: Cuando se elabora el proyecto de edificación este tiene que tener la superficie real sobre la que se va a construir. Esta superficie no suele coincidir con la catastral del ayuntamiento y, al haber discrepancias, no nos van a conceder la licencia hasta que lo arreglemos.

• Otras situaciones: en los procesos expropiatorios, a la hora de realizar una división de la parcela, con las herencias, cuando se produzca la invasión de un colindante,… en resumen, en cualquier situación que tenga que ver con los linderos de la parcela.

¿Cuál es la mejor solución?

La respuesta a este problema está en que un técnico competente, que cuente con los medios y conocimientos necesarios, realice la medición de la parcela sobre el terreno para obtener así con precisión la superficie real. El topógrafo le entregará, además de un plano detallado con los datos de la parcela y linderos, un informe técnico. De esta manera contará con la acreditación documental necesaria para evitar todos los problemas que le puedan surgir al respecto.

El Registro de la Propiedad tiene por objeto “la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”. Este organismo publica las titularidades reales sobre las fincas para garantizar así la seguridad del tráfico jurídico. Solamente él despliega efectos de fe pública al respecto de terceros. La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. La Ley no establece precepto alguno respecto al deber de inscribir o matricular los inmuebles. Pero el no hacerlo conlleva inseguridad jurídica y dificultades para el propietario de la finca.

La inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad, se denomina inmatriculación de fincas. Y el principal problema que suele llevar aparejado reside en el hecho de que la superficie a inscribir, y que consta en el registro de propiedad o escritura, generalmente no coincide con la superficie real de la finca.

No todas las fincas están inscritas en este Registro, ya que puede darse el caso de que se rechace su inmatriculación.

Bajo nuestro punto de vista, creemos que es muy necesario inscribir todos los bienes, para evitar situaciones que pudieran traer problemas serios en el futuro.

El Catastro es un órgano administrativo que sólo tiene como función la descripción física y gráfica del inmueble, es decir, determinar los linderos, superficie y composición de las fincas, tanto rústicas como urbanas, con el fin de atribuir a las fincas un valor patrimonial concreto a efectos tributarios. Esto significa que el hecho de que una finca figure en el Catastro a nuestro nombre no nos atribuye la condición de propietarios.

Las causas que provocan estas situaciones son diversas:

• • En primer lugar, la costumbre de realizar antiguamente contratos verbales entre las partes.

• En segundo lugar, las razones económicas. Sin elevar los contratos a documento público, se evitaban los gastos notariales

Si no existe amojonamiento, es decir, señalización de los límites de mi terreno con respecto a los colindantes y yo quiero vallar o delimitar mi parcela, es decir, deslindar un terreno ¿cómo puedo hacer?

Tendríamos dos tipos de deslinde catastral:

Deslinde amistoso/Acta de deslinde: El que se efectúa entre los propietarios de parcelas colindantes de mutuo acuerdo. Para la realización de este tipo de deslinde son necesarios los siguientes trámites:

• Citación formal de los dueños de las fincas colindantes.
• Designación del perito y redacción de un documento con las fincas implicadas en el deslinde.
• Replanteo y comprobación de lindes.
• Si existe conformidad por parte de los propietarios se efectúa el acta de deslinde y de ser el caso, el amojonamiento.
• Si no hay conformidad, se procede a la medición de los terrenos.

Deslinde judicial/Acta de deslinde contradictorio: Cuando los propietarios de parcelas colindantes no llegan a un acuerdo y es necesario recurrir a la ley.

Acta de deslinde contradictorio

En ocasiones existe discordancia entre ocupantes poseedores de fincas acerca del lugar en que debe estar la línea divisoria entre dos o más, predios colindantes. Surge entonces la necesidad de deslindar esa línea divisoria. En estos casos, si no ha sido posible llegar a un acuerdo de voluntades, entre los titulares colindantes es necesario recurrir a la autoridad competente que, aparte de los procedimientos judiciales declarativos plenarios, en el seno de los cuales se puede plantear cualquier cuestión entre sujetos colindantes, la legislación española ofrece dos procedimientos especiales para el deslinde, complementados con publicidad registral eficaz, uno en el ámbito público, sujeto al derecho administrativo, y otro en el ámbito privado, de desarrollo mixto notarial-judicial. El deslinde es un derecho (derecho a deslindar) integrante del contenido de la posesión, originada por la propiedad o por los demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 384 Cód. Civil) que conlleven posesión de la finca por el titular. Puede pedir el deslinde de un terreno, no sólo el dueño del mismo sino (además) quienes tuvieren constituido sobre él algún derecho real de posesión para su uso y disfrute (art. 2.061 de la LEC-1881). Se trata de un procedimiento de los llamados de jurisdicción voluntaria, y se puede solicitar el deslinde por cualquier sujeto interesado en el mismo, tras lo que el Juzgado competente en el lugar donde radica la finca citará a comparecer en el sitio a deslindar a todos los titulares de fincas colindantes, el día y hora en que se vayan a practicar a presencia de la comisión judicial las operaciones necesarias. Los titulares citados podrán comparecer asistidos de peritos. Si no hay oposición se levantará un acta descriptiva del acto, la cual se protocolizará notarialmente, y se inscribirá en el Registro de la propiedad, siempre que quede acreditado que fueron citados todos los titulares inscritos a los que pueda afectar el deslinde.

Un expediente de dominio es el procedimiento judicial mediante el cual acreditamos la titularidad de una propiedad, nos permite realizar los trámites en el registro de la propiedad y modificar los datos catastrales de la misma. Se regula en la Ley Hipotecaria y tiene por objeto acreditar la adquisición del dominio a los efectos de proporcionar un título inmatriculador. La inmatriculación es el inicio del historial jurídico de una finca en el Registro de la Propiedad.

La legislación hipotecaria contempla la posibilidad de iniciar tres tipos diferentes de expediente de dominio según su finalidad:

• De inmatriculación: Se realiza para incluir por primera vez una finca en el Registro de la Propiedad con una primera inscripción a favor de la persona o personas que inicia el expediente de dominio.
• De exceso de cabida: Se inicia para hacer coincidir la superficie real de una finca y la que consta registrada. Con este expediente de dominio se inscriben los excesos de cabida que producen  bien por error de inicio, bien porque ha variado la finca desde su inmatriculación.
• De reanudación del tracto sucesivo: Se produce cuando un propietario de una finca no puede registrar su título porque lo ha comprado a una persona que, previamente, no ha registrado el título por el que adquirió la finca.

Vemos que, aunque inicialmente es utilizado para la inmatriculación de fincas, el expediente de dominio es una herramienta jurídica que podemos utilizar para normalizar otras situaciones bastante frecuentes en la realidad hipotecaria.

La inscripción o incorporación de los bienes inmuebles al Catastro se puede realizar mediante alguno de los siguientes procedimientos, todos ellos de naturaleza tributaria:

• • Declaración presentada por el interesado.

• • Comunicación remitida al Catastro por los Notarios y Registradores de la propiedad y determinadas Administraciones Públicas.

• • Solicitud, en los casos legalmente establecidos, presentada por el interesado.

• • Procedimiento de subsanación de discrepancias, que se inicia de oficio, cuando se aprecie una falta de concordancia entre la descripción catastral de los inmuebles y la realidad inmobiliaria.

• Procedimientos de inspección, cuando se lleven a cabo actuaciones de comprobación e investigación tributaria y mediante los procedimientos de valoración catastral.

Es el procedimiento necesario para modificar los datos catastrales de una propiedad.

Estos datos pueden ser de superficie, de linderos, usos del suelo, titularidad de la parcela, agregaciones o particiones de fincas o división horizontal.

La Dirección General del Catastro, organismo público del Ministerio de Economía y Hacienda, exigirá que los trabajos estén realizados por un técnico competente (ingeniero técnico agrícola, perito agrónomo o topógrafo).

En el informe realizado por el técnico, deberá aparecer la situación de la parcela en el mismo sistema de referencia usado por Catastro. Además de los metros que ocupa, se deberá diferenciar entre los distintos usos del suelo (construcciones, estanques, plantaciones, etc.) y dejar claros cuales son los límites de la parcela objeto de estudio.

Los documentos necesarios para presentar una alteración catastral son:

• • Informe del técnico competente (informe topografico), con los requerimientos que dicta el Catastro.

• • Títulos que acrediten la propiedad de la parcela en estudio, ya sean escrituras públicas o privadas, registro, etc.

• • DNI del propietario de la parcela.

• Rellenar el modelo que ofrece el Catastro, por ejemplo, el modelo 903N para agregación, agrupación, segregación o división de bienes inmuebles.

Una vez realizado el trabajo de Campo y Gabinete, esto es, tomado todos los datos y procesados en gabinete, el producto final se refleja en lo que se denomina Informe Topográfico. Éste informe debe tener un carácter sobrio y la información contenida, debe ser precisa y objetiva; además, claro está, de ser elaborado en todas sus fases por un técnico experto y compentente en la materia que será el que firme dicho documento.

Contenido del informe topográfico (máximo):

1. Introducción

2. Generalidades

• Planeamiento
• Ubicación: situación y coordenadas.
• Recursos utilizados: recursos materiales y humanos, descripción del equipo y labor profesional realizada.
  
• Especificaciones Técnicas: coordenadas, datum, curvas de nivel, referencias a base de datos, etc.
  

3. Metodología

• Topografía
• Levantamiento Topográfico
• Señalización
• Cartografía: listado de planos presentados y escalas.
• Trabajo de gabinete: ejecución de los cálculos necesarios.

4. Resultados

• Datos técnicos generales del terreno
• Levantamiento topográfico: medidas parciales y totales, descripción de linderos del terreno.
  
• Cálculos: ángulos, área perimétrica, perímetro lineal.

5. Anexos

• • Relación de Anexos

• • Anexo I: Gráficos

• • Anexo II: Cuadros y tablas (medidas de ida y vuelta, anotaciones en libreta de campo).

• • Anexo III: Fotografías panorámicas y descriptivas.

• Anexo IV: Planos

La Referencia Catastral es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

Está compuesta de veinte caracteres. Nos podemos encontrar con estos dos ejemplos de estructura de referencia catastral (urbana y rústica):

REFERENCIA CATASTRAL URBANA

Ejemplo: 9872023 VH5797S 0001 WX

En este caso, de los veinte caracteres, los siete primeros identifican la finca o parcela, los siete siguientes indican la hoja de plano donde se ubica, los cuatro siguientes identifican el inmueble dentro de la finca y, finalmente, los dos últimos son caracteres de control que permiten conocer si los dieciocho anteriores son correctos, impidiendo (o detectando) errores de grabación.

• Finca o Parcela: 9872023
• Hoja de plano: VH5797S
• Identificación del Inmueble: 0001
• Caracteres de control: WX

REFERENCIA CATASTRAL RÚSTICA

Ejemplo: 13 077 A 018 00039 0000 FP

En este caso los veinte caracteres corresponden a lo siguiente: los dos primeros identifican la provincia, los tres siguientes el municipio, el siguiente es el carácter que corresponde al sector, que señala el agregado o zona de concentración parcelaria (en su caso), los tres siguientes identifican el polígono (el término municipal se divide en polígonos en función de la homogeneidad de cultivos, existencia de accidentes geográficos, etc.), los cinco siguientes identifican cada parcela dentro del polígono correspondiente, los siguientes cuatro caracteres permitirán detectar o identificar los inmuebles existentes dentro de la parcela y, finalmente, los dos últimos son caracteres de control que cumplen idéntico cometido al señalado en el caso anterior.

• Provincia: 13
• Municipio: 077
• Sector: A
• Polígono: 018
• Parcela: 00039
• Identificación de inmueble: 0000
• Caracteres de control: FP

La referencia catastral ha de constar, de uso OBLIGATORIO, en el Registro de la Propiedad.

Debe constar en los siguientes documentos:

• Instrumentos públicos, mandamientos y resoluciones judiciales.
• Expedientes y resoluciones administrativas.
• Documentos en los que consten hechos, actos o negocios del dominio y demás derechos reales.
• Contratos de arrendamiento o de cesión del uso por cualquier título.
• Contratos de suministro de energía eléctrica.
• En los que se manifiesten una alteración física, jurídica o económica.

No tiene por qué constar en los siguientes casos:

• Documentos en los que se haga constar cancelaciones de derechos reales de garantía.
• Actos que adopten o cancelen medidas para asegurar el cobro de deudas de derecho público.
• Actos de aplazamiento o fraccionamiento de pago tributarios.
• Actos de comprobación, investigación y liquidación tributaria.
• Anotaciones en el Registro de la Propiedad en cumplimiento y ejecución de resolución judicial o administrativa de apremio.

Casos en los que hay que aportar la referencia catastral:

• • Ante la autoridad judicial o administrativa competente, los titulares de derechos reales o con trascendencia real sobre los bienes inmuebles afectados.

• • Ante el Notario, el que requiere u otorga el documento en el que conste el hecho, acto o negocio sobre el inmueble (en compra-venta, vendedor y comprador).

• • Ante el Registro de la Propiedad, quienes soliciten un asiento registral.

• En los documentos privados, las partes contratantes.